--- title: "Después de ganar una subasta judicial: pasos | Subastech" description: "Qué pasa después de ganar una subasta judicial: aprobación del remate, pago, decreto de adjudicación, inscripción, cancelación de cargas y posesión." url: https://www.subastech.com/blog/despues-de-ganar-subasta-judicial/ --- 1. [Inicio](https://www.subastech.com/) 2. [Blog](https://www.subastech.com/blog/) 3. He ganado una subasta judicial, ¿y ahora qué? Del remate a la posesión [Por Sergi Cervera](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) · octubre de 2026 · 8 min de lectura · Blog # He ganado una subasta judicial, ¿y ahora qué? Del remate a la posesión Del cierre de la subasta a las llaves 1. Cierre de la subasta y comunicación del mejor postor. 2. Aprobación del remate, o plazo de mejora si la puja no llega al 70%. 3. Pago del resto del precio en 20 días (40 en ejecuciones anteriores a abril de 2025). 4. Decreto de adjudicación y testimonio. 5. Mandamiento de cancelación de cargas e inscripción en el Registro. 6. Posesión del inmueble y, si está ocupado, lanzamiento. Ganar la subasta es el principio, no el final. Entre el momento en que el Portal de Subastas cierra la licitación y el día en que tienes las llaves hay varios pasos, cada uno con su plazo, y alguno de ellos puede torcerse si no lo tenías previsto. Este es el recorrido completo en una subasta judicial de un inmueble, según la Ley de Enjuiciamiento Civil. Donde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025 cambió algo, lo indicamos: recuerda que se aplica solo a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025. ## 1\. El cierre y la comunicación del resultado La subasta está abierta durante veinte días naturales. Cuando se cierra, el Portal de Subastas envía al letrado de la Administración de Justicia la información certificada de la puja ganadora, con la identidad del postor ([art. 649](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a649)). Al resto de postores se les devuelve el depósito, salvo a los que hayan pedido la [reserva de postura](https://www.subastech.com/blog/reserva-de-postura-subasta/). Si pujaste en nombre de otra persona, tienes tres días para acreditar la representación ante la oficina judicial. Si no lo haces y el representado no lo ratifica, pierdes el depósito. ## 2\. La aprobación del remate Lo que pasa a continuación depende de cuánto has pujado en relación con el valor de subasta ([art. 670](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a670)). **Si tu puja llega al 70% del valor de subasta**, el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate mediante decreto al día siguiente del cierre. **Si no llega al 70%**, se abre un plazo de diez días para que el deudor presente a alguien que mejore tu oferta. Con la redacción vigente, esa persona tiene que ofrecer al menos el 60% del valor de subasta, o lo suficiente para pagar al acreedor. Si no hay mejora, el remate se aprueba a tu favor si tu puja llega al 50%, o si cubre toda la deuda con un mínimo del 40%. Por debajo, decide el letrado según las circunstancias. En la vivienda habitual del deudor, el remate no se aprueba por menos del 70%, salvo que se haga por lo que se debe al acreedor, y nunca por menos del 60%. Con la redacción anterior, si el deudor no presentaba mejora, el acreedor podía pedir en cinco días la adjudicación por el 70% o por lo que se le debiera, si superaba el 60% y tu puja. Por eso, en las ejecuciones antiguas, una puja por debajo del 70% no te garantiza el inmueble aunque hayas ganado la subasta. Contra el decreto que aprueba o deniega el remate cabe recurso directo de revisión. Y hasta la aprobación del remate el deudor puede liberar el bien pagando toda la deuda, con intereses y costas: en ese caso la subasta queda sin efecto. ## 3\. El pago del precio Aprobado el remate, tienes que pagar la diferencia entre el depósito y el precio en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado. En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, el plazo es de **veinte días** desde el cierre de la subasta, o desde que se te requiera si hubo plazo de mejora. En las anteriores, de **cuarenta días**. Si no pagas, pierdes el depósito, la subasta se declara en quiebra y el bien puede adjudicarse al siguiente postor con reserva de postura o volver a subasta ([art. 653](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a653)). **Si vas a financiar la compra.** El artículo 670 permite pedir un testimonio del decreto de aprobación del remate antes de haber pagado, para constituir la hipoteca que financiará el precio. Mientras se expide ese testimonio, el plazo de pago queda suspendido, y se reanuda cuando se entrega. Aun así, con veinte días el margen es estrecho: la financiación debe estar preparada antes de pujar. ## 4\. El decreto de adjudicación y el testimonio Una vez consignado el precio, el letrado de la Administración de Justicia ordena devolver los depósitos de los postores que habían reservado postura y dicta el **decreto de adjudicación**, con las circunstancias necesarias para inscribir el inmueble. El título para inscribir no es una escritura, sino el **testimonio del decreto de adjudicación** ([art. 673](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a673)), expedido por el letrado. Incluye la aprobación del remate y la constancia de que se ha pagado el precio. Si has financiado la compra, el testimonio expresa también los importes financiados y la entidad que ha concedido el préstamo. ## 5\. La cancelación de cargas y la inscripción A petición del adquirente, el juzgado expide el **mandamiento de cancelación de cargas** ([art. 674](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a674)). Cancela la anotación o inscripción del crédito que se ha ejecutado y todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluidas las que se hicieron después de expedirse la certificación de cargas. Lo que no cancela son las cargas **anteriores** al crédito ejecutado. Esas subsisten, y el adjudicatario las asume desde el momento en que participó en la subasta ([art. 670.5](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a670)). Si no las tenías calculadas, es el peor momento para descubrirlas. Lo explicamos en el artículo sobre [cargas registrales en subastas](https://www.subastech.com/blog/cargas-registrales-subastas/). Puedes pedir que el testimonio del decreto y el mandamiento se envíen electrónicamente al Registro de la Propiedad. Antes de inscribir, tendrás que liquidar el impuesto de la transmisión: lo vemos en el artículo sobre los [impuestos al comprar en subasta judicial](https://www.subastech.com/blog/impuestos-comprar-subasta-judicial/). ## 6\. La posesión El último paso es tener el inmueble. El [artículo 675](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a675) distingue dos situaciones. **Si el inmueble no está ocupado**, se te pone en posesión cuando lo pidas. **Si está ocupado**, depende de lo que se resolviera durante la ejecución: - Si el tribunal ya decidió que los ocupantes no tienen derecho a quedarse, el letrado acuerda el lanzamiento de inmediato, con día y hora. - Si no se decidió, puedes pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes ocupen el inmueble sin título suficiente. Tienes **un año** desde la adquisición para pedirlo por esta vía; pasado ese plazo, tendrás que ir a un juicio aparte. Se cita a los ocupantes a una vista en un plazo de diez días y el tribunal resuelve por auto, sin recurso. Los ocupantes desalojados pueden defender sus derechos en el juicio que corresponda. Si el inmueble tenía un arrendatario con derecho a permanecer, la situación es otra: lo vemos en el artículo sobre el [estado de ocupación del inmueble](https://www.subastech.com/blog/estado-ocupacion-inmueble-subasta/). ## Cuánto tarda todo No hay una cifra única. El pago tiene plazo fijo, pero la expedición del decreto, la inscripción y, sobre todo, la posesión dependen de la carga de trabajo del juzgado y de si el inmueble está ocupado. Con ocupantes, todo se alarga. Ese tiempo tiene un coste: el dinero está invertido y el inmueble no produce. Inclúyelo en tu cálculo de rentabilidad, como explicamos en el artículo sobre los [costes de comprar en subasta judicial](https://www.subastech.com/blog/costes-comprar-subasta-judicial/). ## Lo que conviene tener resuelto antes de pujar Casi todo lo que puede salir mal después de ganar se puede anticipar antes de pujar: 1. **La liquidez.** El depósito, el resto del precio en 20 días (o 40), los impuestos y los gastos. 2. **Las cargas que subsisten.** Qué hay por delante del crédito ejecutado y cuánto suma. 3. **La ocupación.** Si el inmueble está libre, ocupado por el deudor o por terceros, y con qué título. 4. **El régimen aplicable.** Si la ejecución es anterior o posterior al 3 de abril de 2025, porque cambia el plazo de pago y lo que pasa si tu puja no llega al 70%. El informe de Subastech, en los planes de pago, recoge las cargas, la situación posesoria, la valoración de mercado y el ROI de cada subasta, para que llegues a esta fase sin sorpresas. Puedes ver un [informe de ejemplo](https://www.subastech.com/informe-ejemplo/) y seguir gratis las subastas de tu zona con alertas por provincia o municipio. ## Preguntas frecuentes ¿Cuánto tiempo tengo para pagar si gano una subasta judicial? Veinte días desde el cierre de la subasta (o desde que se te requiera, si hubo plazo de mejora) en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, y cuarenta en las anteriores. Si no pagas, pierdes el depósito. ¿Qué documento me hace propietario? El testimonio del decreto de adjudicación, que expide el letrado de la Administración de Justicia. Es el título que se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con el mandamiento de cancelación de cargas. ¿Se cancelan todas las cargas al adjudicarme el inmueble? No. Se cancelan el crédito ejecutado y las cargas posteriores. Las anteriores subsisten y las asume el adjudicatario. ¿Puedo financiar la compra con una hipoteca? Sí. Puedes pedir un testimonio del decreto de aprobación del remate para constituir la hipoteca; mientras se expide, el plazo de pago queda suspendido. Aun así, conviene tener la financiación preparada antes de pujar. ¿Qué pasa si el inmueble está ocupado? Si el tribunal ya resolvió que los ocupantes no tienen derecho a quedarse, se acuerda el lanzamiento. Si no, puedes pedirlo al tribunal de la ejecución en el plazo de un año desde la adquisición; pasado ese plazo, tendrás que acudir a un juicio aparte. [![Sergi Cervera](https://www.subastech.com/team/sergi-cervera.webp)](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) Escrito por [Sergi Cervera](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) CEO · G70i CEO de G70i y parte del equipo fundador de Subastech (Polsaas Technologies). Especializado en inversión inmobiliaria distressed, NPL y subastas judiciales, con experiencia directa en análisis y adjudicación de activos. [Ver perfil](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) [LinkedIn ↗](https://www.linkedin.com/in/sergi-cervera-ceo-inversion-inmobiliaria-g70/) ### Sigue leyendo - [Estado de ocupación en subasta 2026: qué revisar](https://www.subastech.com/blog/estado-ocupacion-inmueble-subasta/) - [Costes de comprar en subasta judicial 2026](https://www.subastech.com/blog/costes-comprar-subasta-judicial/) - [Impuestos al comprar en subasta judicial 2026](https://www.subastech.com/blog/impuestos-comprar-subasta-judicial/) ¿Quieres el contexto completo? Consulta nuestra guía pilar sobre [subastas judiciales](https://www.subastech.com/subastas-judiciales/). **Antes de tu próxima puja:** Las sorpresas después de ganar casi siempre se podían ver antes de pujar. El informe de Subastech te dice qué cargas subsisten y en qué situación está el inmueble. Tú tomas la decisión final. [Ver informe de ejemplo](https://app.subastech.com/registro?utm_source=landing&utm_medium=cta&utm_campaign=funnel-registro&utm_content=blog-callout&utm_term=blog-callout) [Ver un informe de ejemplo](https://www.subastech.com/informe-ejemplo/) Newsletter semanal Radar de Subastas Cada semana, una selección de subastas judiciales destacadas con nuestro análisis. Gratis, sin spam, baja en un clic. En este artículo - 1\. El cierre y la comunicación del resultado - 2\. La aprobación del remate - 3\. El pago del precio - 4\. El decreto de adjudicación y el testimonio - 5\. La cancelación de cargas y la inscripción - 6\. La posesión - Cuánto tarda todo - Lo que conviene tener resuelto antes de pujar - Preguntas frecuentes Empieza gratis antes de tu próxima puja. [Empieza gratis](https://app.subastech.com/registro?utm_source=landing&utm_medium=cta&utm_campaign=funnel-registro&utm_content=blog-toc&utm_term=blog-toc)