--- title: "LO 1/2025 y subastas judiciales: qué cambió | Subastech" description: "Depósito del 20%, 20 días para pagar y nuevas reglas si nadie puja. Qué cambió con la LO 1/2025 y por qué muchas subastas siguen con las reglas antiguas." url: https://www.subastech.com/blog/reforma-lo-1-2025-subastas-judiciales/ --- 1. [Inicio](https://www.subastech.com/) 2. [Blog](https://www.subastech.com/blog/) 3. La reforma de la LO 1/2025 en las subastas judiciales: qué cambió y a qué subastas se aplica [Por Sergi Cervera](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) · septiembre de 2026 · 9 min de lectura · Blog # La reforma de la LO 1/2025 en las subastas judiciales: qué cambió y a qué subastas se aplica La reforma en cinco líneas 1. Se aplica solo a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025. 2. Depósito para pujar por un inmueble: del 5% al 20% del valor de subasta. 3. Plazo para pagar el resto del precio: de 40 a 20 días. 4. Si nadie puja, la iniciativa pasa del acreedor al deudor. 5. Si hay pujas, el acreedor ya no puede pedir después la adjudicación. 6. Las pujas pasan a ser secretas y el plazo de 20 días no se prorroga. La [Ley Orgánica 1/2025](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76), de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, entró en vigor el 3 de abril de 2025 y reescribió buena parte de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan las subastas: los depósitos, el pago del precio, la aprobación del remate y lo que ocurre cuando nadie puja. Más de un año después, sin embargo, en el Portal de Subastas conviven dos regímenes. La razón está en una disposición transitoria que mucha gente no ha leído y que explica por qué dos subastas publicadas la misma semana piden depósitos distintos. ## A qué subastas se aplica la reforma La disposición transitoria novena de la LO 1/2025 dice que sus previsiones “serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor”. Traducido a subastas: lo que cuenta es la fecha en que empezó la ejecución, no la fecha de la subasta. Una ejecución hipotecaria que arrancó en 2022 y que llega a subasta en octubre de 2026 se rige por la ley anterior. Una que empezó en mayo de 2025, por la nueva. Como las ejecuciones tardan años en llegar a subasta, todavía hoy una parte importante de las subastas judiciales de inmuebles siguen las reglas antiguas. Hay dos pistas para saber en qué caso estás: - **El número de expediente.** La cuenta del expediente que figura en el edicto suele terminar con el año en que se inició el procedimiento. Un expediente de 2022 o 2023 apunta a la redacción anterior. - **El depósito.** Si el edicto pide el 5% del valor de subasta, es una ejecución antigua. Si pide el 20%, es una ejecución nueva. El letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar el porcentaje, así que es una pista, no una prueba. Ante la duda, lo prudente es confirmarlo con el juzgado o con un abogado antes de consignar nada. ## Qué cambió: el depósito Para pujar por un inmueble hay que consignar un depósito a través del Portal de Subastas. En la redacción anterior, fijada por la Ley 19/2015, era el 5% del valor de los bienes. Desde la reforma, el [artículo 669](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a669) exige una cantidad equivalente al 20% del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, y permite al letrado de la Administración de Justicia elevar o reducir ese porcentaje según las circunstancias. La diferencia no es menor. En un piso con un valor de subasta de 200.000 euros, el depósito pasa de 10.000 a 40.000 euros. Ese dinero queda inmovilizado mientras dura la subasta y, si no ganas, se te devuelve; si ganas, se descuenta del precio. El cambio tiene un efecto práctico: filtra a los postores que no tienen liquidez real. Con un 5% era relativamente barato pujar “por si acaso”. Con un 20%, cada depósito obliga a decidir. ## Qué cambió: el plazo para pagar El rematante tiene que pagar la diferencia entre el depósito y el precio. Con la redacción de la Ley 19/2015, el [artículo 670](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a670) daba 40 días. La reforma lo reduce a “veinte días siguientes al cierre de la subasta”. Veinte días es poco tiempo para tramitar una hipoteca desde cero. Si vas a financiar la compra, la conversación con el banco tiene que empezar antes de pujar, no después. Si no pagas en plazo, pierdes el depósito y la subasta se declara en quiebra. ## Qué cambió: la aprobación del remate Las reglas para aprobar el remate también se tocaron. En las dos redacciones, si la mejor puja llega al 70% del valor de subasta, el remate se aprueba directamente. Las diferencias aparecen por debajo de ese porcentaje. Con la redacción vigente, si la puja no llega al 70%, el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60% del valor de subasta, o una cantidad que baste para pagar al acreedor. Si no lo hace, el remate se aprueba si la puja alcanza el 50%, o si cubre toda la deuda con un mínimo del 40%. Por debajo, decide el letrado de la Administración de Justicia según las circunstancias del caso. Cuando se trata de la vivienda habitual del deudor, el remate no se aprueba por menos del 70%, salvo que se haga por lo que se debe al acreedor, y nunca por menos del 60%. Un cambio importante: si hubo pujas y el acreedor no fue el mejor postor, ya no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después. Con la redacción anterior, si el deudor no presentaba mejora, el acreedor podía pedir en cinco días la adjudicación por el 70% o por lo que se le debiera, siempre que superara el 60% y la mejor puja. Eso podía dejar al postor sin el bien aunque hubiera ganado la subasta. Lo explicamos con más detalle, y con una tabla de las dos redacciones, en la guía sobre [valor de subasta y puja mínima](https://www.subastech.com/valor-subasta-puja-minima/). ## Qué cambió: la subasta sin postores Es el cambio más profundo. Con la redacción anterior del [artículo 671](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a671), si nadie pujaba, el acreedor tenía 20 días para pedir la adjudicación del bien: por el 50% del valor de subasta o por lo que se le debiera si no era la vivienda habitual del deudor, y por el 70% (o el 60% si se le debía menos) si lo era. Si no lo pedía, se levantaba el embargo. Con la redacción vigente, la iniciativa pasa al deudor. A petición suya se levanta el embargo, y desde que termina la subasta desierta puede designar, por sí o a propuesta del acreedor, a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50% del valor de subasta, o por lo necesario para pagar toda la deuda con un mínimo del 40%. Las partes también pueden acordar una nueva subasta u otras formas de pago. Para el inversor, esto cambia la lectura de una subasta desierta. En una ejecución antigua, el bien suele acabar en manos del acreedor, que después lo vende. En una nueva, puede haber margen para llegar a un acuerdo con el deudor. Lo desarrollamos en [qué pasa si nadie puja](https://www.subastech.com/que-pasa-si-nadie-puja/) y en el artículo sobre la [subasta desierta y el artículo 671](https://www.subastech.com/blog/subasta-judicial-desierta-articulo-671-lec/). ## Otros cambios que conviene conocer La reforma tocó más artículos. Algunos afectan directamente al postor: - **Pujas secretas y sin prórroga.** En las ejecuciones nuevas, las posturas son secretas y el plazo de veinte días naturales es improrrogable; además, la subasta no puede terminar en sábado, domingo ni festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto ([art. 649](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a649)). En las anteriores, la puja más alta se ve y la subasta no se cierra hasta una hora después de la última postura, con una prórroga máxima de 24 horas. Ya no tiene sentido esperar al último minuto para ver qué hacen los demás: hay que pujar lo que vale el inmueble para ti. - **Representación.** Si pujas en nombre de otra persona y resultas el mejor postor, tienes tres días para acreditar la representación ante la oficina judicial. Si no lo haces y el representado no lo ratifica, pierdes el depósito ([art. 647](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323#a647)). - **Reserva de postura.** Las reglas para adjudicar el bien al segundo postor cuando el primero no paga son ahora más precisas. Lo explicamos en el artículo sobre la [reserva de postura](https://www.subastech.com/blog/reserva-de-postura-subasta/). - **Cesión de remate.** El ejecutante y los acreedores posteriores pueden ceder el remate sin haberlo anunciado al pujar, en un plazo de cinco días antes del decreto de adjudicación. Lo vemos en el artículo sobre la [cesión de remate](https://www.subastech.com/blog/cesion-de-remate/). ## Cómo afecta todo esto a tu estrategia La consecuencia práctica es que no puedes leer un edicto con las reglas de memoria. Antes de calcular tu puja máxima, comprueba tres cosas: 1. Qué depósito pide la subasta. Te dice cuánta liquidez necesitas y, de paso, qué régimen se aplica. 2. Qué plazo tienes para pagar. Si es una ejecución nueva, son 20 días: la financiación tiene que estar cerrada antes. 3. Qué pasa si tu puja queda por debajo del 70%. Con la redacción anterior, el acreedor todavía podía quedarse el bien; con la vigente, ya no si había pujas. Con esas tres respuestas puedes ajustar la puja y el margen. Para el cálculo completo, la guía de [cómo pujar en una subasta](https://www.subastech.com/puja-subasta/) y el artículo sobre los [costes de comprar en subasta judicial](https://www.subastech.com/blog/costes-comprar-subasta-judicial/) te ayudan a no dejarte nada fuera. En Subastech, cada ficha muestra el valor de subasta, el depósito y las fechas que publica el edicto, de modo que ves de un vistazo con qué condiciones se puja en cada caso. El seguimiento por provincia o municipio, con alertas, está incluido en el plan gratuito. ## Preguntas frecuentes ¿Desde cuándo se aplica la reforma de la LO 1/2025 a las subastas? La ley entró en vigor el 3 de abril de 2025, pero según su disposición transitoria novena solo se aplica a los procedimientos iniciados después de esa fecha. Las ejecuciones anteriores siguen con la redacción previa de la LEC aunque la subasta se celebre ahora. ¿Cuánto es el depósito para pujar en una subasta judicial de un inmueble? En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, el 20% del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros (art. 669 LEC). En las anteriores, el 5%. El letrado de la Administración de Justicia puede ajustar el porcentaje, así que el dato fiable es el que publica el edicto. ¿Cuánto tiempo hay para pagar el precio tras ganar la subasta? Veinte días desde el cierre de la subasta en las ejecuciones nuevas y cuarenta en las anteriores. Si no pagas en plazo, pierdes el depósito. ¿El banco puede quedarse el piso si yo he ganado la subasta? Con la redacción vigente, no: si hubo pujas y el acreedor no fue el mejor postor, no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después. Con la redacción anterior sí podía, si el deudor no presentaba mejora y tu puja no llegaba al 70% del valor de subasta. ¿Cómo sé qué régimen se aplica a una subasta concreta? Por la fecha de inicio de la ejecución. El año que figura en el número de expediente y el porcentaje del depósito (5% o 20%) son buenas pistas. Si tienes dudas, confírmalo con el juzgado o con un abogado antes de pujar. [![Sergi Cervera](https://www.subastech.com/team/sergi-cervera.webp)](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) Escrito por [Sergi Cervera](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) CEO · G70i CEO de G70i y parte del equipo fundador de Subastech (Polsaas Technologies). Especializado en inversión inmobiliaria distressed, NPL y subastas judiciales, con experiencia directa en análisis y adjudicación de activos. [Ver perfil](https://www.subastech.com/autores/sergi-cervera/) [LinkedIn ↗](https://www.linkedin.com/in/sergi-cervera-ceo-inversion-inmobiliaria-g70/) ### Sigue leyendo - [Subasta judicial desierta: art. 671 LEC 2026](https://www.subastech.com/blog/subasta-judicial-desierta-articulo-671-lec/) - [Cómo funciona una subasta judicial en España 2026](https://www.subastech.com/blog/funciona-subasta-judicial-espana/) - [Cómo leer el edicto de subasta del BOE 2026](https://www.subastech.com/blog/leer-edicto-subasta-boe/) ¿Quieres el contexto completo? Consulta nuestra guía pilar sobre [subastas judiciales](https://www.subastech.com/subastas-judiciales/). **Antes de tu próxima puja:** En cada ficha de Subastech ves el depósito que pide esa subasta: un 5% suele indicar una ejecución anterior a la reforma. Tú tomas la decisión final. [Empieza gratis](https://app.subastech.com/registro?utm_source=landing&utm_medium=cta&utm_campaign=funnel-registro&utm_content=blog-callout&utm_term=blog-callout) [Ver un informe de ejemplo](https://www.subastech.com/informe-ejemplo/) Newsletter semanal Radar de Subastas Cada semana, una selección de subastas judiciales destacadas con nuestro análisis. Gratis, sin spam, baja en un clic. En este artículo - A qué subastas se aplica la reforma - Qué cambió: el depósito - Qué cambió: el plazo para pagar - Qué cambió: la aprobación del remate - Qué cambió: la subasta sin postores - Otros cambios que conviene conocer - Cómo afecta todo esto a tu estrategia - Preguntas frecuentes Empieza gratis antes de tu próxima puja. [Empieza gratis](https://app.subastech.com/registro?utm_source=landing&utm_medium=cta&utm_campaign=funnel-registro&utm_content=blog-toc&utm_term=blog-toc)