Antes de pujar en una subasta inmobiliaria hay que responder a preguntas que el edicto del BOE no contesta: ¿qué cargas tiene realmente el inmueble? ¿está ocupado? ¿el precio de salida tiene sentido con el mercado? ¿cuánto costará la operación una vez sumados impuestos, reforma y gastos? Esta es la metodología con la que Subastech responde a todas ellas antes de tu puja.
La due diligence de una subasta, en 8 pasos
Sin Subastech, obtener esas respuestas es un proceso manual, fragmentado y caro. Este es el itinerario real de un profesional que hace las cosas bien, y lo que entregamos nosotros en cada uno de esos pasos.
- Lectura del edicto del BOE. Acceder a subastas.boe.es, descargar el edicto, interpretar la terminología legal ( LEC 2025 Ley de Enjuiciamiento Civil, la norma que regula el procedimiento de las subastas judiciales en España (plazos, depósitos, adjudicación). «LEC 2025» alude a su redacción vigente tras las últimas reformas. Ver en glosario → ), identificar el tipo de procedimiento, los plazos y el valor de Tasación Valoración económica de un inmueble realizada por un perito o entidad especializada, utilizada como referencia para comparar con el valor de subasta. Ver en glosario → .
- Nota simple Documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad que recoge la situación jurídica de un inmueble: titularidad, cargas, hipotecas y otras afecciones registrales. Ver en glosario → y Cargas registrales Deudas, hipotecas, embargos o gravámenes que pesan sobre un inmueble y constan inscritos en el Registro de la Propiedad. Pueden afectar al coste real de la inversión si no se cancelan tras la subasta. Ver en glosario → del Registro de la Propiedad Institución pública que recoge la titularidad y las cargas de los inmuebles. Su consulta es esencial para conocer el estado legal real de una propiedad antes de pujar. Ver en glosario → . Solicitar la nota simple, pagar la tasa, interpretar hipotecas, embargos y anotaciones preventivas, y compararlas con lo que dice el edicto para detectar cargas que no se cancelan con la subasta.
- Datos catastrales. Localizar la referencia catastral en la Sede del Catastro Registro administrativo que recoge la descripción de los bienes inmuebles (superficie, uso, valor catastral, etc.). Subastech lo consulta para verificar las características físicas y fiscales del inmueble. Ver en glosario → , verificar superficie real, uso y año de construcción y detectar discrepancias con el edicto.
- Valoración de mercado. Buscar comparables, ajustar por estado de conservación, planta, orientación y zona, y calcular el valor real frente al precio de salida.
- Estado de ocupación. No hay una fuente pública directa. Se intenta verificar con indicios físicos, padrón estimado y la mención del edicto. En muchos casos, incertidumbre.
- ROI Return on Investment (retorno de la inversión). Indicador financiero que mide el beneficio obtenido en relación con el capital invertido, expresado habitualmente en porcentaje. Ver en glosario → y costes reales. Sumar precio de adjudicación, ITP Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Tributo que paga el comprador al adquirir un inmueble de segunda mano, incluido en una subasta judicial. Ver en glosario → o IVA Impuesto sobre el Valor Añadido. Se aplica en lugar del ITP cuando la transmisión del inmueble está sujeta a este impuesto (por ejemplo, vivienda nueva o determinadas transmisiones empresariales). Ver en glosario → , AJD, notaría, registro, cancelación de cargas y reforma estimada, y proyectar el escenario de venta o alquiler.
- Análisis de entorno. Evaluar demanda, servicios, conectividad y precio de alquiler real de la zona para estimar la liquidez del activo.
- Decisión y puja máxima. Integrar toda la información, calcular la puja máxima que mantiene la rentabilidad y valorar los riesgos residuales antes de tomar la decisión.
Qué se hace a mano y qué entregamos nosotros
El mismo proceso, comparado paso a paso: el trabajo manual frente a lo que Subastech entrega ya cruzado y estructurado en cada informe.
| Paso | Cómo se hace manualmente | Tiempo / coste | Con Subastech |
|---|---|---|---|
| Edicto del BOE | Descargar e interpretar la terminología legal y los plazos. | 1–2 h | Estructurado automáticamente |
| Nota simple y cargas | Solicitar la nota, pagar la tasa, interpretar y comparar con el edicto. | 3,50 € + 24–72 h | Cargas cruzadas y detectadas |
| Datos catastrales | Localizar la referencia y verificar superficie, uso y antigüedad. | 30–60 min | Datos catastrales completos |
| Valoración de mercado | Buscar comparables y ajustar por estado, planta y zona. | 1–3 h | Valoración de mercado incluida |
| Estado de ocupación | Sin fuente directa: visita, procurador, indicios. Incertidumbre. | 2–8 h + incertidumbre | Ocupación verificada con indicios |
| ROI y costes reales | Sumar impuestos, gastos y reforma; proyectar venta o alquiler. | 2–4 h por escenario | ROI en 3 escenarios |
| Análisis de entorno | Evaluar demanda, servicios y alquiler real de la zona. | 1–2 h | Indicadores de zona incluidos |
| Decisión y puja máxima | Integrar todo y calcular la puja máxima rentable. | 1–2 h | Score de viabilidad y puja recomendada |
| Total | Due diligence rigurosa, hecha a mano | 8–22 h | 60 segundos |
Y si delegas el análisis en un profesional, el coste va desde cientos de euros hasta más de 1.000 € por operación, con 3 a 7 días de entrega. Inviable para filtrar decenas de subastas al mes.
Cuánto cuesta la due diligence tradicional
Hay tres formas habituales de analizar una subasta sin Subastech. Ninguna escala cuando lo que necesitas es revisar muchas subastas al mes:
| Escenario | Tiempo | Coste directo | Profundidad | Escalabilidad |
|---|---|---|---|---|
| Lo haces solo (básico) | 4–6 h | ~3,50 € | Superficial, sin ROI ni ocupación | 3–5 subastas/mes |
| Lo haces solo (riguroso) | 8–22 h | 15–30 € + tiempo | Completo, pero lento y sin estructura | 1–2 subastas/mes |
| Lo delegas en un gestor | 3–7 días | Desde cientos de € / operación | Variable, depende del profesional | Inviable en volumen |
| Con Subastech | 60 s | Fracción del coste profesional | Completo, estructurado y trazable | Decenas de subastas/mes |
Qué fuentes cruzamos y quién las supervisa
Cada informe nace de cruzar cuatro fuentes que normalmente viven separadas. Esa es la parte que más tiempo consume cuando se hace a mano:
- BOE. El edicto y los plazos del procedimiento, con la terminología LEC 2025 ya interpretada.
- Registro de la Propiedad. Nota simple para identificar y clasificar las cargas anteriores y posteriores, y detectar las que el edicto no refleja.
- Catastro. Superficie, uso y antigüedad reales, contrastados con lo que declara el edicto.
- Mercado real. Comparables de venta y alquiler para situar el valor frente al precio de salida, no frente a una tasación antigua.
Sobre ese cruce trabajan modelos de IA propios entrenados para subastas judiciales, y cada análisis lo supervisan técnicos inmobiliarios con más de 30 años de experiencia. No vendemos un listado como el BOE ni vendemos la decisión: entregamos el rigor que falta entre los datos brutos y una decisión fundamentada.
Transparencia: qué no cubrimos
Un inversor profesional necesita saber dónde termina el análisis. Por eso decimos abierto lo que la metodología no cubre:
- No realizamos visitas presenciales al inmueble.
- El estado de ocupación se estima con fuentes indirectas e indicios verificables, y se marca como tal cuando hay incertidumbre.
- No garantizamos el estado interior ni vicios ocultos que no consten en ninguna fuente pública.
- No ofrecemos asesoramiento legal sobre tu caso concreto: en operaciones complejas, contrasta el informe con tu abogado.
Nosotros entregamos la due diligence. Tú tomas la decisión. El informe te da todas las fuentes cruzadas, los números y las banderas rojas. La puja, siempre, es tuya.