En el edicto BOE de una subasta judicial siempre aparecen dos cifras: el valor de subasta y la puja mínima. No son lo mismo, no significan lo mismo y, sobre todo, no determinan tu margen del mismo modo. Diferenciarlos es el primer paso de cualquier análisis profesional.
Diferencia entre valor de subasta y puja mínima
El valor de subasta es la referencia económica del lote, fijada por el juzgado al iniciar el procedimiento. Suele coincidir con el valor de tasación (en ejecución hipotecaria) o con el valor pactado entre las partes (en hipotecas con cláusula expresa).
La puja mínima es el importe más bajo que la ley permite ofrecer como puja válida. Se calcula como un porcentaje del valor de subasta y depende del tipo de bien, de si es vivienda habitual del deudor y de si es primera o segunda subasta.
En resumen: el valor de subasta es la "etiqueta de precio teórica" y la puja mínima es el "suelo legal" desde el que puedes empezar a pujar.
Cómo se calcula la puja mínima según el tipo
| Tipo de bien | Vivienda habitual del deudor | Puja mínima legal |
|---|---|---|
| Inmueble | Sí | 70% del valor de tasación (art. 670 LEC) |
| Inmueble | No | 50% del valor de tasación |
| Mueble / vehículo | — | Fijada por el juez en cada caso |
| Derecho de crédito | — | Variable según valoración pericial |
Primera subasta vs. segunda subasta
Cuando la primera subasta queda desierta o el acreedor no se adjudica, en algunos procedimientos se convoca una segunda subasta con un valor de subasta inferior. La puja mínima entonces se calcula sobre ese nuevo valor reducido, lo que abarata el suelo legal para entrar.
Detectar correctamente la fase de cada subasta es crítico: pujar en primera al límite y pasar a segunda con margen mayor cambia la rentabilidad de la operación entera.
Por qué puja mínima ≠ precio justo
Una puja mínima del 50% del valor de subasta no significa que el lote valga la mitad. La puja mínima es legal, no económica. Para saber si una puja en ese nivel es una buena operación, hay que comparar con el valor real de mercado, descontar cargas anteriores, calcular reforma e impuestos. Es la due diligence completa.
- Un lote con valor de subasta de 200.000€ y puja mínima 100.000€ puede ser una excelente compra a 100.000€ o un agujero si las cargas anteriores suman 90.000€.
- Un lote con valor de subasta de 250.000€ y puja mínima 175.000€ puede ser una pésima compra incluso al mínimo si el mercado real está en 180.000€.
Qué te entrega Subastech sobre estos dos valores
En cada informe encontrarás:
- Valor de subasta y puja mínima identificados desde el edicto.
- Comparativa con valor real de mercado actualizado (no de tasación).
- Cálculo de qué porcentaje del precio de mercado supone la puja mínima.
- Recomendación de puja máxima razonable en tres escenarios.
- Detección automática de primera o segunda subasta.
- Alertas si la puja mínima se ha actualizado respecto al edicto inicial.
Regla básica: nunca pujes al valor de subasta sin comparar con mercado real. Y nunca descartes una puja mínima alta sin calcular cargas anteriores y descuento de mercado.