La puja subasta es la última fase de un proceso que empieza muchos días antes en la Due diligence Proceso de análisis e investigación exhaustiva de un activo antes de invertir en él, con el fin de identificar riesgos legales, económicos o registrales. Subastech automatiza este proceso para subastas inmobiliarias. Ver en glosario → . Quien puja sin análisis previo, o pierde el depósito o se lleva una operación negativa. Quien analiza bien, puede capturar 20-30% de descuento sobre el valor de mercado.
Respuesta rápida: pujar en una subasta judicial son cuatro pasos: registrarte en el Portal de Subastas del BOE (DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve), consignar el depósito (el 20% del valor de subasta desde la LEC 2025), pujar online durante el plazo —normalmente 20 días naturales— y, si ganas, pagar el resto en 20 días hábiles desde la adjudicación (LEC 2025). La puja máxima no se improvisa: se calcula antes, sumando cargas, impuestos y reforma al precio de salida.
Cómo se hace una puja paso a paso
- Registro en el Portal de Subastas BOE. Accede a subastas.boe.es e identifícate con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve Sistema de identificación y firma electrónica de las administraciones públicas españolas. Permite registrarse y pujar en el Portal de Subastas del BOE de forma autenticada. Ver en glosario → .
- Selección del lote. El edicto del BOE muestra la referencia, el valor de subasta, la puja mínima y el plazo. Aquí entra tu due diligence (informe Subastech) para validar que el lote merece tu depósito.
- Constitución del depósito. Transferencia electrónica al Portal. Queda bloqueada hasta el cierre.
- Puja online. Durante el plazo (normalmente 20 días naturales) puedes mejorar la puja anterior. Recomendamos pujar al final del plazo, no al principio, para no calentar el lote.
- Adjudicación. El Letrado de la Administración de Justicia notifica al ganador. Tienes 20 días hábiles (LEC 2025) para pagar el resto del precio.
- Inscripción. Decreto de adjudicación, cancelación de cargas posteriores e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cómo se calcula la puja máxima razonable
La puja máxima no se debe igualar al valor de subasta ni al de tasación. Se calcula desde el precio de mercado realista hacia atrás, restando todos los costes y aplicando un margen mínimo:
- Precio de venta esperado (no tasación, sino mercado real)
- − Cargas anteriores heredadas
- − Reforma necesaria (estimación por m² según código postal)
- − ITP/IVA aplicable
- − Costes de adjudicación (registro, abogado)
- − Coste de oportunidad del capital durante el periodo de tenencia
- − Margen objetivo (15-30% según perfil del inversor)
- = Puja máxima razonable
Subastech entrega este cálculo en tres escenarios (optimista, base y conservador) para que decidas con horquilla, no con punto único.
Errores típicos al pujar
- Pujar al límite del valor de subasta sin analizar. El valor de subasta puede estar inflado o desactualizado respecto a mercado.
- No verificar cargas anteriores. Una hipoteca anterior de 80.000€ puede convertir una "ganga" en pérdida.
- No confirmar liquidez antes del depósito.
- Pujar muy pronto. Calienta el lote y atrae más competencia. La puja inteligente entra al final del plazo.
Qué te entrega Subastech antes de pujar
Cada informe Subastech reduce las 8-12 horas de análisis manual a 60 segundos de lectura. Incluye:
- Puja máxima razonable en tres escenarios.
- Cargas anteriores identificadas y valoradas.
- ITP/IVA aplicable y cálculo del coste total.
- Banderas rojas legales y administrativas.
- Recomendación final accionable: pujar / no pujar / pujar bajo techo.
Para afinar el techo de puja, repasa qué son el valor de subasta y puja mínima y ten presente qué pasa si nadie puja antes de fijar tu precio máximo.