La puja subasta es la última fase de un proceso que empieza muchos días antes en la due diligence. Quien puja sin análisis previo, o pierde el depósito o se lleva una operación negativa. Quien analiza bien, puede capturar 20-30% de descuento sobre el valor de mercado.
Cómo se hace una puja paso a paso
- Registro en el Portal de Subastas BOE. Accede a subastas.boe.es e identifícate con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve.
- Selección del lote. El edicto del BOE muestra la referencia, el valor de subasta, la puja mínima y el plazo. Aquí entra tu due diligence (informe Subastech) para validar que el lote merece tu depósito.
- Constitución del depósito (20%). Transferencia electrónica al Portal. Queda bloqueada hasta el cierre.
- Puja online. Durante el plazo (normalmente 20 días naturales) puedes mejorar la puja anterior. Recomendamos pujar al final del plazo, no al principio, para no calentar el lote.
- Adjudicación. El Letrado de la Administración de Justicia notifica al ganador. Tienes 20 días hábiles (LEC 2025) para pagar el resto del precio.
- Inscripción y posesión. Decreto de adjudicación, cancelación de cargas posteriores e inscripción en el Registro de la Propiedad. Después, lanzamiento si hay ocupante.
Cómo se calcula la puja máxima razonable
La puja máxima no se debe igualar al valor de subasta ni al de tasación. Se calcula desde el precio de mercado realista hacia atrás, restando todos los costes y aplicando un margen mínimo:
- Precio de venta esperado (no tasación, sino mercado real)
- − Cargas anteriores heredadas
- − Reforma necesaria (estimación por m² según código postal)
- − ITP/IVA aplicable
- − Costes de adjudicación (registro, notaría, abogado)
- − Coste de oportunidad del capital durante el periodo de tenencia
- − Margen objetivo (15-30% según perfil del inversor)
- = Puja máxima razonable
Subastech entrega este cálculo en tres escenarios (optimista, base, conservador) para que decidas con horquilla, no con punto único.
Errores típicos al pujar
- Pujar al límite del valor de subasta sin analizar. El valor de subasta puede estar inflado o desactualizado respecto a mercado.
- No verificar cargas anteriores. Una hipoteca anterior de 80.000€ puede convertir una "ganga" en pérdida.
- No confirmar liquidez antes del depósito. Si te adjudicas y no pagas en 20 días hábiles, pierdes el depósito (20% del valor de subasta).
- Pujar muy pronto. Calienta el lote y atrae más competencia. La puja inteligente entra al final del plazo.
- Ignorar la ocupación. Un piso con ocupante vulnerable puede llevar 2-3 años de lanzamiento. No es necesariamente un problema si el descuento lo compensa, pero hay que computarlo.
Qué te entrega Subastech antes de pujar
Cada informe Subastech reduce las 8-12 horas de análisis manual a 60 segundos de lectura. Incluye:
- Puja máxima razonable en tres escenarios.
- Cargas anteriores identificadas y valoradas.
- Ocupación verificada (catastro, Street View, indicios).
- ITP/IVA aplicable y cálculo del coste total.
- Plazos LEC 2025 (depósito, pago, lanzamiento estimado).
- Banderas rojas legales y administrativas.
- Recomendación final accionable: pujar / no pujar / pujar bajo techo.
Recordatorio LEC 2025: el depósito es del 20% (no 5% como antes) y el plazo de pago es de 20 días hábiles. Para una subasta de 180.000€ necesitas 36.000€ inmovilizados sólo para pujar. Liquidez confirmada o no participes.