La cesión de remate: qué es, quién puede hacerla y qué riesgos tiene

En muchas subastas judiciales el mejor postor no es un inversor, sino el propio acreedor: el banco o el fondo que ha instado la ejecución y que puja para no perder la garantía. Lo que hace después con el inmueble depende en buena parte de una figura poco conocida fuera de los juzgados: la cesión de remate.

Entenderla sirve para dos cosas. Para saber por qué en algunas subastas acaba adjudicándose el inmueble alguien que no pujó, y para valorar si comprar un remate cedido puede tener sentido para ti.

Qué es la cesión de remate

Ceder el remate es transmitir a un tercero el derecho a que se le adjudique el bien subastado. El que gana la subasta (el cedente) no llega a ser propietario: el decreto de adjudicación sale directamente a nombre del cesionario, que es quien acaba inscribiéndose en el Registro.

La regula el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La figura es antigua, pero la Ley Orgánica 1/2025 cambió la forma de tramitarla.

Quién puede ceder el remate

No cualquiera. La ley reserva esta facultad al ejecutante (el acreedor que ha pedido la ejecución) y a los acreedores posteriores, es decir, los que tienen un crédito inscrito o anotado después del que se ejecuta.

Un postor normal, el inversor que puja con su depósitoDepósitoCantidad de dinero (habitualmente un 5 % o 20 % del valor de subasta, según la normativa vigente) que debe consignarse para poder participar como postor en una subasta judicial.Ver en glosario →, no puede ceder el remate. Si gana, la adjudicación es suya. Si quiere vender el inmueble a otra persona, tendrá que esperar a ser propietario y venderlo después, con su escritura, sus impuestos y sus gastos.

El motivo es práctico. El acreedor no puja para invertir sino para cobrar, y la cesión le permite convertir la adjudicación en dinero sin tener que inscribir el inmueble a su nombre, gestionarlo y venderlo.

Cómo se tramita desde la reforma

Con la redacción anterior, fijada por la Ley 19/2015, el ejecutante o el acreedor posterior tenía que pujar “reservándose la facultad de ceder el remate”, y la cesión se hacía mediante comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia, con el cesionario presente para aceptarla, antes o a la vez que el pago del precio.

Desde el 3 de abril de 2025, en las ejecuciones iniciadas a partir de esa fecha, el sistema es otro:

• No hace falta anunciarlo. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate “sin necesidad de manifestación expresa”.
• Plazo de cinco días. Si la cesión no se ha hecho antes, el letrado de la Administración de Justicia da un plazo de cinco días cuando el expediente queda pendiente del decreto de adjudicación y, en su caso, después del pago del precio.
• Por escrito. Se presenta un escrito firmado por cedente y cesionario, con los documentos que acrediten su identidad, facultades y representación.
• Pago acreditado. Si la cesión es a cambio de un precio, hay que acreditar documentalmente que el cesionario lo ha pagado.

Recuerda que la reforma solo se aplica a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025. En las anteriores sigue valiendo la comparecencia. Lo explicamos en el artículo sobre la reforma de la LO 1/2025.

El precio de la cesión

Aquí está la parte que más interesa a un inversor. La ley permite que el precio de la cesión sea inferior al del remate o la adjudicación. Es decir, el acreedor puede adjudicarse el bien por una cantidad y cederlo a un tercero por menos.

Eso no perjudica al deudor: la reducción de su deuda se calcula siempre por el importe total del remate o adjudicación, no por lo que pague el cesionario.

También puede pasar lo contrario. Si el cesionario paga más que el remate, ese sobreprecio se aplica a la ejecución y figura en el decreto de adjudicación como un concepto separado. Si con ese sobreprecio sobra dinero respecto a lo que se reclamaba, el ejecutante tiene que ingresarlo en la cuenta del juzgado en diez días. Si no lo hace, la subasta se declara en quiebra, se le descuenta del crédito el importe del depósito que se exigió a los demás postores y paga los gastos de una nueva subasta.

Por qué le puede interesar a un inversor

La cesión de remate abre una vía de compra distinta de la puja directa:

• Negociar con el acreedor. Si un banco o un fondo se ha adjudicado un inmueble en subasta, puede estar dispuesto a ceder el remate a un tercero antes del decreto de adjudicación.
• Evitar un paso. Al no inscribirse el inmueble a nombre del acreedor, el bien pasa directamente del deudor al cesionario.
• Un precio negociado. El precio no sale de una puja, sino de un acuerdo, y puede quedar por debajo del remate.

Ahora bien, no es un atajo sin riesgos.

Los riesgos de comprar un remate cedido

Las cargas siguen ahí. El cesionario adquiere el inmueble en las mismas condiciones que el rematante: con las cargas anteriores al crédito ejecutado, que subsisten, y con la situación posesoriaSituación posesoriaEstado de ocupación de un inmueble en el momento de la subasta: vacío, ocupado por el propietario, alquilado u ocupado sin título legal. Influye directamente en el proceso posterior de toma de posesión.Ver en glosario → que tenga. Que el bien venga de un acreedor no lo limpia. Antes de firmar, revisa la certificación de cargas y la nota simpleNota simpleDocumento oficial emitido por el Registro de la Propiedad que recoge la situación jurídica de un inmueble: titularidad, cargas, hipotecas y otras afecciones registrales.Ver en glosario →. Lo explicamos en el artículo sobre cargas registrales en subastas.

Los plazos son cortos. Cinco días para formalizar la cesión no dan para una due diligenceDue diligenceProceso de análisis e investigación exhaustiva de un activo antes de invertir en él, con el fin de identificar riesgos legales, económicos o registrales. Subastech automatiza este proceso para subastas inmobiliarias.Ver en glosario → completa ni para tramitar financiación. Si te interesa un inmueble que probablemente acabará en manos del acreedor, el análisis tiene que estar hecho antes de la subasta.

La ocupación no cambia. Si el inmueble está ocupado, el cesionario tendrá que pedir la posesión y, en su caso, el lanzamiento, igual que cualquier adjudicatario. Lo vemos en el artículo sobre el estado de ocupación del inmueble.

Hay que acreditarlo todo. Identidad, representación, facultades y, si hay precio, el pago. Un documento que falte puede hacer que el plazo se escape.

El precio no lo es todo. Que la cesión sea más barata que el remate no significa que sea barata. Lo que cuenta es el precio de la cesión más las cargas, los impuestos, la reforma y el tiempo hasta tener la posesión, comparado con lo que vale el inmueble.

Qué mirar antes de negociar una cesión

1. El expediente. Quién es el ejecutante, qué se reclama y si la ejecución es anterior o posterior al 3 de abril de 2025.
2. Las cargas. Qué subsiste después de la adjudicación y cuánto suma.
3. La posesión. Si el inmueble está libre, ocupado por el deudor o por terceros.
4. El valor. Cuánto vale en el mercado, con comparables actuales, no con la tasaciónTasaciónValoración económica de un inmueble realizada por un perito o entidad especializada, utilizada como referencia para comparar con el valor de subasta.Ver en glosario → de la escritura.
5. El calendario. Cuándo se dictará el decreto de adjudicación y si llegas a tiempo.

En Subastech puedes seguir las subastas de la zona que te interesa y ver, en cada ficha, el valor de subastaValor de subastaPrecio de salida fijado para el inmueble en la convocatoria de la subasta, a partir del cual se admiten las pujas.Ver en glosario →, el depósito y las fechas. Con un plan de pago, el informe añade el análisis de cargas, la valoración de mercado y el ROI: justo lo que necesitas tener claro antes de sentarte a negociar con un acreedor.

Preguntas frecuentes

¿Quieres el contexto completo? Consulta nuestra guía pilar sobre subastas judiciales.