Cuando se habla de subastas de inmuebles casi siempre se piensa en un juzgado o en Hacienda. Pero hay un tercer camino, menos frecuente, en el que no interviene ningún juez: la subasta ante notario. Puede ser la forma en que un banco ejecuta una hipoteca sin pasar por el juzgado, o la forma en que unos herederos que no se ponen de acuerdo venden un piso al mejor postor. Las reglas cambian según el caso, y conviene saber en cuál estás antes de consignar nada.
Dos tipos de subasta notarial
Bajo la etiqueta de «subasta notarial» conviven dos procedimientos con normas distintas:
- La venta extrajudicial del bien hipotecado. Es la ejecución de una hipoteca ante notario, en lugar de ante un juzgado. La regula el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y la desarrolla el Reglamento Hipotecario a partir del artículo 236.
- Las subastas de la Ley del Notariado. Desde octubre de 2015, los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado regulan las subastas que se hacen ante notario por mandato de una ley, de una resolución judicial o administrativa, de una cláusula de un contrato o de un testamento, de un laudo o de un acuerdo de mediación, y también las voluntarias: las que decide hacer el propio dueño para vender.
Las dos son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas del BOE, igual que las judiciales. Lo que cambia es quién dirige el procedimiento y qué condiciones se aplican.
La venta extrajudicial de la hipoteca
Un banco puede ejecutar una hipoteca por dos vías: la judicial, que es la habitual, o la venta extrajudicial ante notario. Para usar la segunda tienen que cumplirse varias condiciones que fija el artículo 129 de la Ley Hipotecaria:
- Tiene que haberse pactado en la escritura de la hipoteca, en una cláusula separada, y solo para el caso de impago del capital o de los intereses.
- La escritura debe decir si la vivienda hipotecada es o no vivienda habitual. Si lo dice, se presume que lo sigue siendo en el momento de la venta, salvo prueba en contrario.
- El valor de TasaciónValoración económica de un inmueble realizada por un perito o entidad especializada, utilizada como referencia para comparar con el valor de subasta.Ver en glosario → que sirve de tipo no puede ser distinto del fijado para la ejecución judicial ni inferior a la tasación hecha conforme a la ley del mercado hipotecario.
- Solo cabe para hipotecas que garantizan una cantidad determinada desde el inicio.
La venta se hace mediante una sola subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE, y la ley dice que los tipos y las condiciones de la subasta son, en todo caso, los de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 129.2.d). Es un detalle importante: si lees el Reglamento Hipotecario encontrarás todavía la regulación antigua de tres subastas sucesivas con depósitos del 30%, que no encaja con esa regla legal. Las condiciones que valen son las que figuran en el anuncio de la subasta.
Dos protecciones para el deudor que afectan también a quien puja:
- Si el notario considera que alguna cláusula del préstamo puede ser abusiva, lo comunica a las partes, y debe suspender la venta si alguna acredita que ha llevado esa cuestión al juez (art. 129.2.f). Una subasta notarial puede pararse por este motivo.
- Al terminar, el notario certifica el precio del remate y la deuda que queda pendiente. Cualquier discusión sobre esas cantidades va a juicio verbal, no se resuelve en la subasta.
Las subastas de la Ley del Notariado
Aquí entra un abanico amplio de situaciones: la venta de un bien heredado cuando los herederos no se ponen de acuerdo, la de un inmueble en proindiviso, la de un bien que una resolución judicial o administrativa manda vender ante notario, o simplemente la de un propietario que prefiere vender por subasta.
Las reglas básicas, según los artículos 73 a 75 de la Ley del Notariado:
| Aspecto | Regla |
|---|---|
| Documentación | Quien pide la subasta acredita la propiedad, las cargas, la situación arrendaticia y posesoria, el estado físico, la valoración y las circunstancias que influyen en el valor (art. 73.2) |
| Anuncio | En el BOE, al menos 24 horas antes de abrirse las pujas. En el Portal de Subastas figuran las condiciones y, si la hay, la cantidad mínima admisible (art. 74) |
| Información registral | La certificación registral se puede consultar en el Portal, que avisa de cambios en la titularidad o en las cargas (art. 74) |
| Plazo de pujas | Al menos 20 días naturales desde la apertura (art. 75) |
| DepósitoCantidad de dinero (habitualmente un 5 % o 20 % del valor de subasta, según la normativa vigente) que debe consignarse para poder participar como postor en una subasta judicial.Ver en glosario → | El 5% del valor de los bienes, consignado electrónicamente. No lo paga el solicitante ni los copropietarios del bien (art. 75) |
| Cierre | El notario recibe del Portal la mejor postura y las reservas de postura, levanta acta y adjudica |
En las subastas voluntarias, el que vende puede fijar condiciones particulares en un pliego: puede subir, bajar o suprimir el depósito, entre otras cosas (art. 77). Por eso, en una subasta voluntaria, el pliego de condiciones es la lectura obligatoria número uno. Ahí está lo que de verdad te compromete.
Cuando la subasta notarial causa una venta forzosa, solo se puede suspender por las causas tasadas en el artículo 76: una resolución judicial que acredite que la deuda no existe o se ha extinguido, una causa criminal sobre el título, la declaración de concurso del deudor, una tercería de dominio o la existencia de otra subasta sobre los mismos bienes.
En qué se diferencian de una subasta judicial
- No hay juez dirigiendo el procedimiento. El notario da fe de la identidad y la legitimación del que pide la subasta, controla los trámites y autoriza el acta y, en su caso, la escritura de venta.
- El depósito puede ser distinto. En las subastas de la Ley del Notariado es el 5% del valor, y en las voluntarias el vendedor lo puede cambiar. En la subasta judicial de inmuebles es el 20% del Valor de subastaPrecio de salida fijado para el inmueble en la convocatoria de la subasta, a partir del cual se admiten las pujas.Ver en glosario → en las ejecuciones iniciadas desde abril de 2025 y el 5% en las anteriores.
- El precio mínimo puede existir. En las subastas judiciales no hay Puja mínimaImporte por debajo del cual el portal no admite pujas. En las subastas judiciales del BOE no existe («Sin puja mínima»): lo que fija la LEC son los porcentajes del valor de subasta para aprobar el remate (art. 670). En otras subastas, como las de la Agencia Tributaria, el anuncio puede fijar un tipo mínimo.Ver en glosario →; en una notarial voluntaria, el vendedor puede fijar una cantidad mínima admisible.
- La información la aporta el vendedor. En una subasta voluntaria, la Situación posesoriaEstado de ocupación de un inmueble en el momento de la subasta: vacío, ocupado por el propietario, alquilado u ocupado sin título legal. Influye directamente en el proceso posterior de toma de posesión.Ver en glosario →, el estado físico y la valoración los acredita quien vende. Son datos útiles, pero son los de una parte interesada: compruébalos.
Qué revisar antes de pujar
Antes de pujar — resumen
- Saber si es una venta extrajudicial de hipoteca o una subasta de la Ley del Notariado.
- Leer las condiciones generales y, si es voluntaria, el pliego particular.
- Comprobar el depósito y si hay cantidad mínima admisible.
- Revisar la certificación registral y pedir nota simple actualizada.
- Contrastar la situación posesoria y el estado del inmueble.
- Valorar a precio de mercado, no por la valoración del anuncio.
- Calcular impuestos y gastos y fijar una puja máxima.
En una venta extrajudicial de hipoteca, presta atención también a la vivienda habitual: la escritura dice si lo era, y eso se presume salvo prueba en contrario. Una vivienda habitual ocupada por el deudor tiene implicaciones prácticas sobre la entrega que hay que valorar en el precio. En la guía sobre situación de ocupación tienes cómo abordarlo.
Cómo encaja en Subastech
Las subastas notariales que se publican en el Portal de Subastas del BOE también aparecen en Subastech, junto a las judiciales, las de la AEAT y las de la Seguridad Social. Son pocas comparadas con las judiciales, así que no las verás a menudo, pero cuando salen en tu zona las tienes en el mismo listado y con las mismas alertas.
El análisis no cambia por el tipo de procedimiento. Lo que necesitas saber antes de pujar en una subasta notarial es lo mismo que en una judicial: qué cargas asumes, si el inmueble está ocupado, cuánto vale de verdad y cuál es tu puja máxima. Si quieres ver el método, el informe de ejemplo lo muestra paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una subasta notarial?
Es una subasta que se hace ante notario en lugar de ante un juzgado o una administración. Puede ser la venta extrajudicial de un bien hipotecado (art. 129 de la Ley Hipotecaria) o una subasta de la Ley del Notariado, que incluye las que manda una ley o una resolución y las voluntarias del propietario.
¿Dónde se celebran las subastas notariales?
Son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas del BOE, como las judiciales. El anuncio se publica en el BOE al menos 24 horas antes de abrirse las pujas.
¿Qué depósito hay que consignar?
En las subastas de la Ley del Notariado, el 5% del valor de los bienes, salvo que en una subasta voluntaria el vendedor lo haya cambiado en el pliego de condiciones. En la venta extrajudicial de hipoteca, las condiciones son las de la Ley de Enjuiciamiento Civil y figuran en el anuncio.
¿Se puede suspender una subasta notarial?
Sí. La venta extrajudicial se suspende si alguna parte acredita que ha planteado ante el juez el carácter abusivo de una cláusula del préstamo. Y las subastas notariales que causan una venta forzosa pueden suspenderse por las causas del artículo 76 de la Ley del Notariado, como el concurso del deudor o una tercería de dominio.
¿Las subastas notariales tienen precio mínimo?
Pueden tenerlo. En las subastas de la Ley del Notariado, el Portal de Subastas indica, en su caso, la cantidad mínima admisible, y en las voluntarias el vendedor puede fijar sus condiciones. En las judiciales, en cambio, no hay puja mínima.
¿Quieres el contexto completo? Consulta nuestra guía pilar sobre subastas BOE.
Antes de tu próxima puja: Sea judicial, administrativa o notarial, la pregunta es la misma: qué cargas asumes y cuánto vale de verdad el inmueble. El informe de Subastech te lo calcula antes de pujar. Tú tomas la decisión final.