Mallorca, con Palma como epicentro, es un mercado de subastas BOE caro y muy presionado. Predominan los pisos de Son Gotleu, Pere Garau, La Soledat y El Molinar, los apartamentos en primera línea de mar, las fincas rústicas con vivienda y los locales turísticos del Centro histórico. Es un mercado donde el precio de adjudicación se acerca al de mercado incluso con descuentos en tasación, condicionado por dos factores que ningún inversor debería ignorar: la moratoria de nuevas licencias de alquiler turístico y un ITP progresivo que arranca en el 8% y llega al 13%.
Subastas activas en Baleares. El listado en vivo, filtrado por provincia y ya analizado, está dentro de la plataforma.
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El mercado inmobiliario en Mallorca y las subastas BOE
El precio medio de la vivienda en Palma de Mallorca se sitúa en torno a los 5.269 €/m² (Fotocasa, marzo de 2026), lo que convierte a la isla en una de las plazas más caras de España, solo por detrás de Madrid. Detrás de esa cifra hay tres fuerzas estructurales: la demanda turística, la compra intensiva por parte de inversores extranjeros —principalmente alemanes y escandinavos— y la limitación de suelo edificable propia de un territorio insular. El resultado es un mercado extremadamente tenso, donde el precio de adjudicación en subasta tiende a acercarse al valor de mercado incluso cuando la tasación de partida ofrece un descuento aparente.
Por eso, en Mallorca, el descuento sobre tasación rara vez cuenta toda la historia. Lo que realmente determina la rentabilidad es la fiscalidad —un ITP progresivo del 8% al 13%— y, sobre todo, la situación del inmueble frente a la moratoria de alquiler turístico. Subastech calcula el margen real de cada subasta cruzando el tipo de salida con la valoración actualizada de mercado, el tramo de ITP aplicable y los costes de adquisición; puedes ver cómo lo hacemos en nuestra metodología de análisis.
Tipos de inmueble más frecuentes en subastas BOE de Mallorca
| Tipo de inmueble | Zonas principales |
|---|---|
| Piso en bloque (residencial) | Son Gotleu, Pere Garau, La Soledat, El Molinar |
| Apartamento en primera línea | Frente marítimo de Palma y municipios costeros |
| Finca rústica con vivienda | Interior de la isla |
| Local turístico / comercial | Centro histórico de Palma |
Zonas con mayor concentración de subastas en Mallorca
La mayor densidad de ejecuciones residenciales se concentra en los barrios de Son Gotleu, Pere Garau y La Soledat, con un parque de vivienda más asequible y un histórico de ejecuciones elevado. El Centro histórico de Palma aporta los inmuebles de mayor valor, con pujas muy competidas por la demanda turística y de inversión. Fuera de la capital, los municipios de Calvià y Llucmajor generan subastas ligadas a la actividad turística, con apartamentos y locales en los que la cuestión de la licencia es decisiva.
El contraste entre estos focos es extremo y define la estrategia. En Son Gotleu, Pere Garau o La Soledat el inversor encuentra el producto más accesible de la isla y los descuentos más amplios, pero también el mayor riesgo de ocupación y de deterioro del inmueble. En el Centro histórico y en el frente marítimo, el descuento es casi simbólico: la presión de compradores extranjeros y de fondos mantiene el precio de adjudicación pegado al de mercado, de modo que el valor solo aparece en operaciones con cargas complejas que ahuyentan a los pujadores menos preparados. Y en Calvià y Llucmajor, donde el atractivo es turístico, todo gira en torno a una pregunta: si el inmueble tiene o no licencia de alquiler vacacional vigente. Sin ese dato, ninguna valoración en estos municipios es fiable.
Riesgo diferencial de Mallorca: moratoria turística, ITP progresivo y demanda extranjera
El riesgo más característico —y más caro de pasar por alto— en Mallorca es la moratoria de alquiler turístico. Sin una licencia preexistente y transmisible, el inmueble no puede destinarse a alquiler vacacional, y eso desmonta buena parte de la tesis de inversión de quien compra pensando en rentabilidad turística. A ello se suma el ITP progresivo, que en un mercado tan caro empuja muchas adjudicaciones al 9% o al 10% y reduce el margen, y la demanda extranjera intensa, que mantiene los precios de adjudicación altos incluso en subasta. Subastech verifica la existencia y transmisibilidad de la licencia turística, el tramo de ITP aplicable y las señales de riesgo como parte estándar del informe, para que el descuento aparente no esconda una operación que no cuadra.
Cómo funcionan las subastas del BOE en Mallorca
Las subastas del BOE en Mallorca las generan principalmente los Juzgados de Primera Instancia (ejecuciones hipotecarias y dinerarias) y los Juzgados de lo Mercantil (liquidaciones concursales), además de las subastas administrativas de la AEAT y la Seguridad Social. Palma cuenta con 7 Juzgados de Primera Instancia y 2 Juzgados de lo Mercantil. A ellos se suman los partidos judiciales de Manacor e Inca, que tramitan las subastas del resto de la isla. El volumen es moderado en comparación con las grandes capitales peninsulares.
El tiempo habitual entre la publicación en el BOE y la celebración de la subasta en Mallorca se mueve en una horquilla de 45 a 75 días, con notificaciones en el BOE y en el Tablón Edictal Único. Ese plazo permite preparar la due diligence con margen —imprescindible aquí para confirmar la situación de la licencia turística, que puede tardar en verificarse ante el ayuntamiento— pero obliga a vigilar el expediente porque las condiciones pueden actualizarse antes de la fecha de puja.
En el plano registral, Palma dispone de 5 Registros de la Propiedad (numerados del 1.º al 5.º), con registros adicionales en Manacor e Inca, y los de Mahón (Menorca) y Eivissa para el resto del archipiélago balear. La consulta de cargas debe lanzarse en cuanto se detecta la subasta en el BOE, ya que la nota simple confirma qué cargas se cancelan con la adjudicación y cuáles hereda el comprador. Fiscalmente, Baleares aplica un ITP progresivo del 8% al 13% según el valor de adjudicación, un factor de peso dado el alto precio del mercado insular. La plusvalía municipal corresponde al transmitente, pero el adjudicatario debe verificar que no haya deuda pendiente. Todo esto entra en el cálculo del coste total real de la operación.
Hay un orden de prioridades que en Mallorca conviene respetar de forma casi mecánica. Lo primero no es el precio de salida ni el descuento sobre tasación, sino la verificación de la licencia de alquiler turístico: si existe, si está vigente y si es transmisible con la propiedad. Esa respuesta condiciona toda la tesis de inversión en una isla donde el rendimiento por vía vacacional es el principal motivo de compra. Solo después tiene sentido entrar en el tramo de ITP aplicable —que en este mercado rara vez baja del 9%— y en las cargas concretas del expediente. Invertir ese orden, fijarse primero en un descuento aparentemente atractivo y dejar la licencia para el final, es el error más caro que se comete en las subastas mallorquinas. El alto precio de partida amplifica cualquier fallo de cálculo, y por eso la due diligence aquí no admite atajos.
Subastas BOE en el resto de Baleares: Ibiza, Menorca y Formentera
El listado de Subastech no se limita a Mallorca: agrupa todo el archipiélago balear, porque tanto el Portal de Subastas del BOE como la plataforma organizan los inmuebles por provincia (Illes Balears), no por isla. Las ejecuciones de Ibiza, Menorca y Formentera aparecen en la misma lista que las de Mallorca, pero cada mercado se comporta de forma distinta en precio, fiscalidad y licencia turística, así que conviene saber qué esperar de cada uno.
Ibiza (Eivissa) es el mercado más caro de Baleares y uno de los más caros de Europa. La demanda internacional de alto poder adquisitivo y la escasez extrema de suelo mantienen los precios de adjudicación pegados al mercado —a menudo por encima de los de Mallorca—, así que hay pocas subastas pero de valor muy alto. La licencia de alquiler turístico está aún más restringida que en Mallorca y es el factor decisivo de cualquier tesis de inversión; el Registro de la Propiedad competente es el de Eivissa.
Menorca es un mercado más pequeño y menos tensionado, con Maó (Mahón) y Ciutadella como núcleos principales. Predomina la vivienda residencial de uso local, con precios sensiblemente inferiores a los de Ibiza y Palma y una presión inversora más baja, lo que deja descuentos algo más amplios sobre tasación. El volumen de ejecuciones es reducido y el Registro de referencia es el de Mahón.
Formentera es el mercado más pequeño del archipiélago: muy pocas subastas, dependencia administrativa de Ibiza y precios extraordinariamente altos por la falta de oferta. Cuando aparece una ejecución suele ser un activo singular y sin apenas comparables fiables, de modo que el análisis previo —cargas, situación posesoria y licencia— pesa todavía más que en el resto de las islas.
En las cuatro islas el método es el mismo: cruzamos el tipo de salida con la valoración de mercado actualizada, el tramo de ITP progresivo (8%–13%) común a todo Baleares y la situación de la licencia turística antes de mover el depósito. Por eso un único informe sirve para comparar oportunidades en Mallorca, Ibiza o Menorca con el mismo criterio.