Cómo financiar la compra de un inmueble en subasta

Casi todo el que empieza en subastas hace la misma pregunta: ¿puedo pujar y luego pedir una hipoteca? La respuesta corta es que, en la mayoría de los casos, no llega a tiempo. Y quien gana una subasta y no paga en plazo pierde el depósitoDepósitoCantidad de dinero (habitualmente un 5 % o 20 % del valor de subasta, según la normativa vigente) que debe consignarse para poder participar como postor en una subasta judicial.Ver en glosario →.

Este artículo explica cuánto tiempo hay para pagar en cada tipo de subasta, por qué la financiación habitual encaja mal con esos plazos y qué hacen los inversores que compran en subasta de forma recurrente.

Cuánto tiempo hay para pagar

Subastas judiciales. El artículo 670.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil da al mejor postor 20 días desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia entre el depósito y el precio. Ese plazo es el de la Ley Orgánica 1/2025, que solo se aplica a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025. En las anteriores, que todavía se subastan, el plazo era de 40 días. La ficha de cada subasta y el depósito exigido (20% o 5%) suelen indicar qué régimen se aplica.

Agencia Tributaria. El Reglamento General de Recaudación (art. 104 bis) da 15 días desde que se notifica la adjudicación para pagar la diferencia entre el precio y el depósito. Antes, la mesa tiene hasta 15 días naturales desde el cierre de las ofertas para adjudicar.

Seguridad Social. Es el caso más exigente: 5 días hábiles desde la adjudicación (Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, art. 120). Si no pagas, pierdes el depósito, que aquí es del 25% o el 30% del tipo, y respondes de los perjuicios.

Por qué una hipoteca normal no llega

Una hipoteca para comprar vivienda necesita tiempo: tasaciónTasaciónValoración económica de un inmueble realizada por un perito o entidad especializada, utilizada como referencia para comparar con el valor de subasta.Ver en glosario →, estudio del riesgo, oferta vinculante y firma ante notario. En una compraventa ordinaria eso encaja porque el vendedor espera. En una subasta nadie espera: el plazo empieza a correr cuando se cierra la subasta o se notifica la adjudicación.

Hay más obstáculos que el calendario:

• El banco no puede visitar el inmueble en muchos casos, porque está ocupado o el acceso depende del deudor. Sin visita, la tasación se complica.
• No hay vendedor que firme. En una subasta judicial no hay escritura de compraventa al uso: el título es el decreto de adjudicación del juzgado, que se emite después de pagar.
• Las cargas que subsisten cambian el riesgo para el banco. Si el inmueble arrastra una hipoteca anterior que no se cancela, el comprador la hereda.
• La posesión no está garantizada. Comprar en subasta no significa entrar al día siguiente; si hay ocupantes, puede hacer falta un lanzamiento.

Nada de esto hace imposible financiarse, pero obliga a tener la financiación resuelta antes de pujar, no después.

Qué hacen los inversores habituales

1. Pagar con fondos propios

Es lo más frecuente entre quien compra en subasta de forma recurrente. Se puja con dinero disponible y, una vez inscrito el inmueble a su nombre, se pide financiación con el inmueble como garantía para liberar liquidez para la siguiente operación. Así el plazo de la subasta deja de ser un problema y la financiación se negocia con el inmueble ya inscrito, sin prisas.

2. Financiación preconcedida o línea de crédito

Algunos inversores negocian con su entidad un límite de crédito disponible o un préstamo con garantía de otros activos antes de pujar. La clave es que el dinero esté disponible el día que ganas, no que esté “en estudio”. Pide por escrito las condiciones y comprueba que el plazo de disposición es compatible con 20 días (o con 5 días hábiles, en la Seguridad Social).

3. Préstamo puente o capital privado

Financiación a corto plazo, normalmente más cara, que se devuelve cuando se refinancia el inmueble o se vende. Tiene sentido cuando el margen de la operación aguanta el coste. Antes de firmar, calcula el ROI con ese coste incluido: un préstamo caro puede comerse el descuento de la subasta.

4. Comprar en sociedad o con socios

Varias personas aportan capital y compran juntas. Ojo: si cada una queda como copropietaria de una parte, se crea una comunidad de bienes con sus propias reglas. Lo explicamos en comprar una cuota o un proindiviso en subasta.

5. La cesión del remate (solo para algunos postores)

En la subasta judicial, el ejecutante y los acreedores posteriores pujan con derecho a ceder el remate a un tercero (art. 647.3 LECLEC 2025Ley de Enjuiciamiento Civil, la norma que regula el procedimiento de las subastas judiciales en España (plazos, depósitos, adjudicación). «LEC 2025» alude a su redacción vigente tras las últimas reformas.Ver en glosario →). Ese tercero paga y se convierte en adjudicatario. Para un inversor particular no es una vía de financiación propia, pero explica por qué a veces el acreedor puja alto: puede tener ya un comprador detrás.

El depósito también hay que financiarlo

Antes del plazo de pago está el depósito, que se inmoviliza desde que pujas. En una subasta judicial vigente es el 20% del valor de subastaValor de subastaPrecio de salida fijado para el inmueble en la convocatoria de la subasta, a partir del cual se admiten las pujas.Ver en glosario →; en la Seguridad Social, el 25% o el 30% del tipo en cheque bancario. Si pujas por un inmueble con un valor de subasta de 200.000 euros en el juzgado, necesitas 40.000 euros disponibles solo para participar, ganes o no.

Si además reservas postura para optar al bien en caso de que el ganador no pague, ese dinero puede quedar bloqueado varias semanas más. Conviene contarlo como un coste de oportunidad: es liquidez que no puedes usar en otra operación mientras tanto. Lo explicamos con detalle en el depósito para pujar en cada tipo de subasta.

Y después de pagar, el tiempo hasta poder usar el inmueble

Pagar el precio no es el final. En la subasta judicial, tras el pago se dicta el decreto de adjudicación, y con él se inscribe el inmueble a tu nombre y se cancelan las cargas posteriores. Si el inmueble está ocupado, hay que pedir la entrega de la posesión, que puede tardar meses. Durante todo ese tiempo, si te has financiado con un préstamo, pagas intereses sin que el inmueble genere ingresos.

Por eso, al comparar opciones de financiación, cuenta el coste por meses reales, no por el plazo de pago de la subasta. Un préstamo puente pensado para tres meses puede acabar durando un año si hay ocupantes.

Cómo calcular cuánto puedes pujar

El orden correcto es primero el número y después la financiación:

1. Valor real de mercado del inmueble, con comparables actuales, no la tasación del expediente.
2. Cargas que subsisten, que se suman al precio.
3. Impuestos y gastos: ITPITPImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Tributo que paga el comprador al adquirir un inmueble de segunda mano, incluido en una subasta judicial.Ver en glosario → o IVA, Registro, posibles deudas de comunidad e IBI pendiente.
4. Coste de la financiación que vayas a usar, si no pagas con fondos propios.
5. Coste de la posesión: tiempo y gastos si hay que recuperar el inmueble.
6. Margen que exiges.

Lo que queda es tu puja máxima. Puedes hacer la cuenta con la calculadora de puja máxima y repasar los gastos en la guía de costes de comprar en subasta judicial.

Señales de alarma

• “Ya pediré la hipoteca si gano.” Es la forma más común de perder un depósito.
• Pujar en varias subastas a la vez contando con el mismo dinero. Si ganas dos, tienes que pagar dos.
• Una financiación cara para una operación con poco margen. Si el descuento sobre mercado es pequeño, los intereses de un préstamo puente pueden dejarlo en nada.
• Olvidar el plazo de la Seguridad Social. Cinco días hábiles no dan para casi nada que no sea dinero ya disponible.

Preguntas frecuentes

¿Quieres el contexto completo? Consulta nuestra guía pilar sobre subastas judiciales.